Mayor seguridad en la compraventa de vivienda

Evitar la posibilidad de fijar cláusulas abusivas ha sido el objetivo que ha llevado al Consejo Aragonés de Consumidores y Usuarios, y a las asociaciones aragonesas de promotores y constructores de Huesca, Teruel y Zaragoza, a pactar un nuevo modelo de contrato de compraventa de vivienda que, al dar mayor claridad y concreción a las estipulaciones, aporta más seguridad a las partes contratantes.

El director general de Consumo, Ángel Luis Monge, ha explicado que este modelo no es obligatorio, sino una referencia para que tanto los consumidores como los empresarios puedan comparar las cláusulas de sus contratos. El director general de Consumo ha confirmado que lo que se pretende con esta iniciativa es ¿extender las buenas prácticas comerciales al primer sector de la actividad económica, y a la compra más importante que afrontan los consumidores a lo largo de su vida¿.

El presidente del Consejo Aragonés de Consumidores y Usuarios, José Ángel Oliván, ha insistido en la idea de que el modelo propuesto permite comparar las posibles diferencias existentes con otros formatos de contrato. ¿Si hay diferencias ¿ha argumentado¿ responderán a razones que deberán explicarse¿. Oliván ha asegurado que en Aragón ¿son escasos los problemas graves¿ en la compraventa de viviendas, y se ha mostrado favorable a explorar en  el futuro otros ámbitos contractuales, como por ejemplo el alquiler de vivienda.

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Zaragoza, José Luis Roca, ha explicado que aunque ya existía un modelo de contrato referencial, avalado por el Instituto Nacional de Consumo, la iniciativa aragonesa puede considerarse ¿pionera¿ en el ámbito de las comunidades autónomas, y permite establecer directrices y líneas de actuación buscando el consenso entre los operadores del sector de la vivienda. José Luis Roca ha matizado que el modelo de contrato pactado ¿no podemos imponerlo pero sí recomendarlo¿, y ha destacado que en el aspecto técnico ¿consagra en el contrato la reciprocidad que reconocen los textos legales¿.

El modelo de contrato se propone libre de cláusulas abusivas y presenta como aspectos más significativos tanto la completa identificación de la empresa vendedora como de la finca y licencias. El precio de la vivienda, incluido el IVA, se desglosa en cada una de las partes que la componen en cada caso (trastero, garaje u otros anexos, así como el detalle en caso de efectuar pagos parciales).

El documento contractual consensuado por las asociaciones de constructores y promotores, y el Consejo Aragonés de Consumidores y Usuarios, recoge la prohibición de subrogación obligatoria por parte del comprador, mediante algún tipo de penalización y/o cargando en su cuenta los gastos de cancelación, constancia de las características del préstamo hipotecario obtenido por el constructor, estableciendo con claridad si el comprador acepta o no la subrogación en el préstamo hipotecario.

En el contrato, donde se hace constar el aval de las cantidades entregadas a cuenta para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, debe figurar claramente el plazo de entrega. El notario será elegido por la parte compradora, que quedará exenta del pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Además, en el momento de la firma de la escritura, se dará al comprador una copia autentificada del seguro decenal (el seguro por vicios en la construcción que se establece por un periodo de 10 años a contar desde la entrega de la vivienda). Los gastos de suscripción de dicho seguro corren a cargo del vendedor.

Al contrato se incorporarán los planos de situación y de la vivienda, trazado de redes eléctricas, agua, gas y calefacción, especificando las garantías de estas instalaciones y la protección contra incendios con la que cuenta el edificio, así como una memoria de calidades de los materiales empleados.

El contrato carece de penalizaciones en contra del comprador (por ejemplo por retraso en el pago, cambio de entidad financiera, rescisión del contrato¿) que no tengan reciprocidad para el caso de que el retraso o incumplimiento sea achacable al vendedor. El contrato carece de cláusulas en las que la parte vendedora tenga poder discrecional, sobre todo o parte de lo estipulado en el mismo, y no existe en él imposición de prestaciones o servicios no solicitados, las cuales significarían un aumento de precio. El modelo de contrato incluye las referencias a los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, en los que se exige elevar el contrato de compraventa a escritura pública.

El pasado año, los Servicios de Consumo de la Comunidad Autónoma de Aragón tramitaron 17.953 solicitudes de información relacionadas con el sector de la vivienda, de las que 639 fueron denuncias sobre aspectos como deficiencias en el acabado de la construcción, retrasos en la entrega de la vivienda, la subrogación en el préstamo hipotecario del promotor o los gasto asociados al préstamo hipotecario, como las comisiones de apertura, cancelación, etc.